近日，中国证监会与上海证券交易所官网同步披露，中金开元旅业封闭式商业不动产证券投资基金已正式提交注册申请。这一动作标志着文旅行业龙头企业开元旅业在经历港股退市、行业低谷后，以全新资产结构重返公募REITs市场，成为其回归主流资本市场的关键一步。
时间回溯至2013年，开元产业信托作为内地首只酒店REITs登陆港交所，曾引发市场高度关注。其资产包包含5家五星级酒店和1家四星级酒店，总计2375间客房，资产估值达39.97亿元，被视为民营文旅资产证券化的标杆案例。上市初期，该产品凭借稳定的分红表现吸引投资者，2014年每单位分派金额达0.2285元，年化分派率高达8.72%。然而，这种高分红水平未能持续，2014年至2020年间，基金单位分红逐年下滑，年化分派率从8.72%阶梯式降至4.4%，最终在2020年因疫情冲击归零。
数据显示，2014年至2020年，该产品每份基金分派金额分别为0.2285元、0.1737元、0.1659元、0.1365元、0.0999元、0.0640元和0元，对应年化分派率持续走低。这一趋势暴露出酒店资产运营的脆弱性：现金流对冲不足、与母公司运营深度绑定，导致在系统性风险面前缺乏缓冲空间。2020年，旗下酒店停业超一个月，担保基本租金同比下降10.82%至1.97亿元，全年经调整亏损达1.93亿元。长期破净、交投冷清、流动性枯竭最终迫使开元选择退市，其公告直言“长期低于净值交易、日均成交量低迷，既丧失融资功能，也阻碍持有人变现”。
这段经历为行业提供了深刻教训：单一酒店资产受客流、消费和宏观环境影响显著，单独做成REITs难以穿越行业周期。这也成为开元此次申报商业不动产REITs时必须解决的核心问题。作为中国文旅行业的领军企业，开元旅业自1988年创立以来，已形成酒店、文旅、乐园、商业四大业务板块，布局全国百余座城市及海外多地。其酒店板块拥有“开元名都”“开元度假村”等品牌，联属企业签约管理酒店超1300家，客房数突破19万间；文旅板块以“开元森泊”模式打造标杆IP，全国近30个城市项目稳步推进；商业板块则通过“开元广场”“开元里”两大产品线覆盖城市购物中心与社区商业，具备成熟的资产管理能力。
然而，规模扩张背后是重资产企业的共性难题：物业沉淀资金多、资产周转慢、融资渠道传统。内地商业不动产REITs的推出为开元提供了破局路径。与港股市场相比，内地REITs监管更严格、披露更透明、流动性更有保障，且投资者结构更长期。此次开元选择以商业不动产作为底层资产，搭配酒店、文旅等配套资产，旨在构建更健康的现金流结构和更强的抗风险能力。
对开元而言，发行REITs已非选择题，而是盘活存量、降低杠杆、优化负债结构、打通投融管退闭环的必由之路。通过轻重分离，将成熟资产推向资本市场，回笼资金再投入新项目，才能实现可持续扩张。当前，中金开元旅业商业不动产REITs的申报恰逢商业不动产REITs扩容提速、文旅消费复苏的窗口期，机遇与挑战并存。
从资产端看，开元旗下商业、酒店、文旅综合体运营成熟、权属清晰，符合REITs底层资产的核心要求，现金流具备稳定性和可预测性。REITs的推出也将推动开元从“开发+持有”的重资产模式转向“精细化运营+价值管理”的轻资产模式，有助于降低负债、提升资产周转效率、聚焦核心能力。但历史问题仍需面对：资产结构需真正实现多元现金流对冲，避免过度依赖单一业态；分派能力需重建市场信任，拿出更优质、更成熟的底层资产；治理与独立性需符合内地规则要求，建立现代化、透明化的管理机制，确保运营独立、关联交易严格披露、现金流可追溯。
从2013年港股首单酒店REITs，到2020年退市，再到如今冲刺内地商业不动产REITs，开元旅业的轨迹折射出中国REITs市场的发展变迁。港股时期的教训表明，缺乏稳健现金流、清晰治理和可持续运营能力，再热门的概念也难以走远；而内地的机遇则证明，在规范监管、透明规则和长期资金支持下，优质商业不动产完全能够实现价值重生。此次中金开元旅业商业不动产REITs的闯关，不仅关乎企业自身能否重新站上资本市场舞台，更将为同类文旅、商业企业提供重要参考。
