在4月中旬举办的美国亚特兰大MODEX2026国际物流展上，全球供应链领域的目光聚焦于一款创新产品——菜鸟集团自主研发的攀爬机器人ZeeBot。这款专为高密度仓储场景设计的特种机器人，凭借地面高速移动与货架垂直攀爬的融合技术，成为展会焦点。据现场披露，ZeeBot已在广东东莞完成首个智能仓储项目落地，标志着菜鸟在物流硬件领域的技术突破进入实质应用阶段。
展会余温未散，资本市场便传来新动向。阿里巴巴发布公告称，拟通过设立基础设施不动产投资信托基金（暂定名中兴菜鸟REIT），分拆旗下嘉兴物流园区资产并申请在深圳证券交易所上市。该园区由嘉兴传云及嘉兴传祥两家阿里间接全资子公司持有，中金基金与中金公司将分别担任公募基金及资产支持专项计划管理人。通过REIT架构，园区持有主体将转移至特殊目的公司，不再纳入阿里集团合并报表范围。
这一资本运作并非临时起意。早在2023年，菜鸟便在年报中透露探索资产证券化路径的计划，彼时其位于嘉兴的物流项目总价值已达19.2亿元。作为长三角供应链网络的核心枢纽，该园区占地670亩，凭借毗邻阿里巴巴杭州总部及上海港的区位优势，成为华东地区规模最大的快递物流枢纽之一。菜鸟招股书曾明确，拟以投资信托或REITs形式分拆物流物业，并申请豁免联交所关于母公司上市后三年内不得分拆的限制。
回顾菜鸟的资本布局史，2019年便已埋下伏笔。当年3月，菜鸟在上交所发行首单可扩募REITs产品“中国智能骨干网仓储资产支持专项计划”，总规模50亿元，首期发行利率4.45%。通过“资产包+专项计划”的类REITs模式，菜鸟将募集资金循环投入新仓储设施建设，形成“开发-成熟-再注入”的闭环。此后，其资本运作节奏明显加快：2024年4月联合人保资本设立30亿元仓储物流基金，2025年4月再与中国人寿发起超17亿元基金，重点投向长三角及长江中游城市群的高标仓项目。
频繁的基金设立背后，是菜鸟对仓储资产证券化的深度实践。据公开信息，其目前在长三角、珠三角及京津冀地区拥有大量仓储资产，全球仓储网络更延伸至18个国家和地区，总面积达1650万平方米，其中跨境物流专用仓超300万平方米。此次拟上市的嘉兴园区即属于跨境仓网体系，若分拆成功，将为菜鸟跨境业务提供新的融资渠道。值得注意的是，2026财年第一季度阿里巴巴“所有其他”板块收入同比下降28%，菜鸟营收下滑被视为主要因素之一，这或许解释了其加速资本运作的紧迫性。
从IPO受挫到转道REIT，菜鸟的资本路径调整折射出物流行业融资模式的变革。若中兴菜鸟REIT获批，阿里巴巴或逐步将更多仓储资产注入公募市场，构建覆盖全国的物流REITs组合。不过，这一战略能否顺利推进仍需面对市场检验——毕竟，从项目申报到最终落地，仍需跨越监管审批、投资者认购等多重关卡。
